Земли общего пользования: что не так с регистрацией, и стоит ли опасаться санкций?

Заглянув немного в прошлое, можно обнаружить, что в самом начале «дачного движения», согласно Земельному кодексу РСФСР 1970 года (ст. 74-78) земельные участки предоставлялись в постоянное бессрочное пользование предприятиям и учреждениям, а не персонально гражданам, которые были членами садоводческих Товариществ.
В октябре 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс, который в ст. 20 и 21 запретил предоставлять гражданам землю на правах бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, но, тем не менее, подобные формы до сих пор продолжают существовать по устаревшей норме права и порой приносят обладателям немалые проблемы.

Так и в нашем СНТ «Тассовец» земли общего пользования, согласно выписке ЕГРН от 20.03.2024, имеют категорию: земли сельскохозяйственного назначения, при этом вид разрешенного использования: для коллективного садоводства.

Но самое главное и основное, что ВИД ПРАВА звучит как: Постоянное бессрочное пользование на основании Свидетельства на право собственности на землю, бессрочного постоянного пользования землей от 27.01.1993 №3971.

То есть до сих пор это земли муниципалитета, отданные ранее на безвозмездной основе в пользование садовому товариществу на условно постоянной основе для сельскохозяйственных нужд.

Многие скажут: «да это же хорошо – постоянное, да ещё бессрочное, значит надолго и не имеет срока – сколько захочешь, столько и пользуйся». Но это далеко не так и не столь безобидно, как может показаться на первый взгляд. Дело в том, что, в силу закона, земли на праве бессрочного пользования должны были быть уже давно переоформлены либо в собственность юридического лица – нашего СНТ (это было ранее возможно безвозмездно и решило бы часть наших проблем), либо в аренду, на основании г.V.1 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с законом, на переоформление таких земель изначально был отведен определенный срок – не позднее 1.07.2012 года. Для земель общего пользования срок был продлен до 1 января 2024 г., то есть до момента принятия решения на общем собрании членов СНТ, по которому определяется способ перехода земель общего пользования в общедолевую собственность владельцев участков (собственность или аренда).

После 1 января 2019 года с вступлением в силу закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению в срок до 1 января 2024 г. в порядке, установленном законом N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Сейчас земли можно сделать только общедолевой собственностью, где субъектом права будут выступать все члены СНТ. И распоряжение таким имуществом также будет подчинено нормам гражданского права. Вопрос, безусловно, спорный и сложный, но при этом ЗЕМЛЯ нашего СНТ станет НАШЕЙ, а не муниципальной!

Причем, за игнорирование данного требования закона садоводческому товариществу как юридическому лицу может быть назначен штраф в размере от 20000 до 100000 рублей на основании Статьи 7.34.КоАП РФ.

У СНТ как юридического лица ранее была возможность безвозмездно оформить земли общего пользования в собственность СНТ, поставить их на баланс, платить исправно налоги и жить спокойно. Сейчас же – после 1 января 2024 г. – осталась возможность оформления в долевую собственность всех членов СНТ, причем по решению общего собрания и только посредством изменения типа права собственности или аренды этой земли у муниципалитета и только в общедолевую собственность членов.

С 1 октября 2023 г. вступили в силу новые правила управления общим имуществом в садоводческих товариществах (СНТ). Федеральный закон от 24.07.2023 №351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

С учетом принятых поправок, садоводы, которые владеют участками в СНТ, имеют право на долю в общей территории пропорционально площади своего индивидуального участка.

Скорее всего, эти земли теперь придется выкупать у муниципалитета, поскольку они находятся в его собственности, по существующей определенной ставке – от 10% до 30% от кадастровой стоимости. Здесь утверждать что-либо практически невозможно, поскольку данные вопросы индивидуальны для каждого Товарищества и требуют серьезной проработки имеющихся у СНТ документов на землевладение и только после этого можно дать точную оценку сложившейся ситуации. На собрании 1 июня 2024 г. данный вопрос был поднят и задан, на что получен по меньшей мере очень странный ответ: а зачем нам это, чтобы платить налоги на землю? Собственно говоря, ДА! – это наша прямая обязанность платить налоги за земли, которые находятся в нашей собственности и по всем правилам зарегистрированы в Росреестре, что у нас по не известным причинам и отсутствует! Любое имущество начинает существовать с момента регистрации прав на него. То есть, если земли общего пользования не зарегистрированы – то такие земли как имущество и не существуют.

Для справки: земли общего назначения в СНТ облагаются налогом по льготной ставке, не превышающей 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (п.1 ст.394 Налогового кодекса РФ). Согласно выписке ЕГРН от 20.03.2024 г. кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения СНТ «Тассовец» составляет 1 909 915 руб., т.е. земельный налог для нас составит всего около 6000 руб. в год.

Ситуацию осложняет и тот факт, что наша ГЛАВНАЯ дорога по-прежнему остается не зарегистрированной на СНТ, согласно выписке ЕГРН от 20.03.2024 г. По информации от Правления, ранее была предпринята не удачная попытка ее регистрации и якобы эта дорога значится как межпоселковая дорога, но эта информация Росреестром не подтверждается. Как видно на фото выше – главная дорога отсутствует, как и отсутствует 18 улица – синими точками на фото обозначены улицы, которые имеют кадастровые номера!

Самое опасное, что несколько сопредельных кадастровых участков находятся в неопределенной близости с нашей главной дорогой, а в некоторых местах возможно и пересекают наши иллюзорные территории, относящиеся к главной дороге. Всем понятно, что главная дорога попадает в охранную зону объектов электроэнергетики (ЛЭП), что относит ее к зоне с особыми условиями использования территории (п.3. ст. 105 Земельного кодекса РФ), но и этот факт никак не запрещает иметь подобные земли в собственности СНТ (ст.209 ГК РФ).

Данный вопрос требует доскональной проработки с главным кадастровым инженером Тульской области, Земельным комитетом Администрации Заокского района, а также другими официальными органами и структурами, вплоть до главы Администрации Тульской области. Надеяться на извечный русский «авось» в данной ситуации уже становится не безопасно – «всю жизнь жили и ничего не было, а сейчас что может произойти?» – говорит наш Председатель. Может произойти в любой момент, и никто от этого не застрахован, ведь собственник земли (в нашем случае это муниципалитет) имеет законное право поступать со своей собственностью на свое усмотрение и в своих интересах. Может быть имеет смысл соломку подстелить заранее и зарегистрировать земли общего пользования СНТ «Тассовец» по всем правилам Законодательства с дальнейшей уплатой полагающихся налогов?

По стечению обстоятельств, буквально накануне собрания, схожую земельную ситуацию, в которую попали дачники одного СНТ Московской области, обрисовали в сюжете программы «Вести» в 20.00от 30.05.2024.

Подведем итоги: на основании вышеизложенного и согласно Выписке ЕГРН от 20.03.2024 г., имеем:

1. Земли общего пользования нашего СНТ «Тассовец» – проезды (улицы), пожарный пруд, водонапорная башня – имеют устаревший вид регистрации права – постоянное бессрочное пользование, т.е. на данный момент по сути принадлежат муниципалитету, у нас они просто остаются в пользовании.

2. До настоящего момента нет официальной регистрации ГЛАВНОЙ дороги нашего СНТ и 18 улицы как территорий нашего Товарищества.

3. Срок по переоформлению данного вида собственности (постоянное бессрочное пользование) давно истек и уже попадает под штрафные санкции согласно ст.7.34 КоАП РФ.

Земли общего пользования СНТ должны быть оформлены в соответствие с действующим законодательством РФ, невзирая на нежелание за нее платить земельный налог, что тоже является прямым нарушением Закона. Да и законно зарегистрированное имущество никому не создаст проблем в будущем и станет гарантом стабильности и невозможности постороннего влияния.